L’Assurance Garantie Loyers Impayés

Certains d’entre vous possédez peut-être un ou plusieurs biens en location, pour lesquels il peut paraître nécessaire voire vital de se prémunir vis-à-vis d’éventuels défauts de paiement du loyer par un locataire.

2 dispositifs majeurs existent pour faire face à ce risque important : La Caution et l’Assurance Garantie Loyers Impayés (GLI)

Avant de développer les caractéristiques de ces deux dispositifs, il convient de rappeler au préalable, que leur cumul est strictement prohibé mis à part dans le cas d’une location à un apprenti ou étudiant.

1er dispositif de couverture : La caution

C’est bien souvent la première solution envisagée par le bailleur, motivée bien entendu par son absence de coût.

La caution suffit souvent à garantir le paiement des loyers, pourvue qu’elle soit elle-même solvable. Cet écueil soigneusement évité, l’inconvénient majeur de la caution quelle que soit son type (cautionnement simple ou cautionnement solidaire), réside dans son extrême formalisme, destiné à protéger celui qui se porte caution. Dans les faits, hélas, lorsque le propriétaire bailleur se décide à « faire jouer » la caution, elle se retrouve bien souvent contestée en justice et le propriétaire se retrouve alors régulièrement débouté pour non-conformité de celle-ci.

Je dirais donc, prudence lorsque vous mettez en place une caution (quel que soit son objet d’ailleurs) ; adoptez une vigilance extrême quant au formalisme !!!

2ème dispositif de couverture : L’Assurance Garantie Loyers Impayés (GLI)

Le propriétaire a la possibilité de souscrire un contrat spécifique couvert par une Compagnie d’Assurances.

Cette solution a un coût, qui peut varier de 2 à 5% du loyer charges comprises, en fonction des garanties et options souscrites.

L’étendue et la nature des garanties loyers impayés, tout comme les conditions d’indemnisation, varient selon les contrats et les compagnies d’assurances (conditions de déclenchement des garanties et justificatifs à fournir, plafonds d’indemnisation, franchises, durée de la garantie…).

Une condition, cependant, est commune à toutes les GLI: le locataire doit montrer patte blanche. Car pour que le bailleur puisse bénéficier de la garantie, il faut qu’il présente un locataire particulièrement solvable. Les conditions générales des contrats d’assurances imposent une sélection très sévère, avec des ratios de solvabilité stricts selon le profil du locataire (CDI, CDD, travailleur non salarié, retraité…).

On pourrait imaginer que l’assureur se charge de vérifier la solvabilité du locataire. En réalité, cette responsabilité échoit au bailleur ! À lui de s’assurer que le candidat qu’il présente répond bien aux critères propres à l’assureur (type de contrat de travail, montant du loyer par rapport à ses revenus…). Dans le cas contraire, l’assureur peut refuser d’indemniser le bailleur déclarant un incident de paiement en arguant que le locataire ne répond pas à ces critères.

Dernière exigence des assureurs, et pas des moindres : S’il est tout à fait possible de s’assurer pour une location en cours, mieux vaut que le locataire soit à jour de ses loyers et charges. Le contrat d’assurance repose sur une notion d’aléa. Parfois certains propriétaires s’assurent en cours de bail alors que leur locataire a déjà eu des impayés, et ce sans en informer l’assureur. Malheureusement, ce qu’ils ignorent, c’est que l’assureur remontera en arrière en cas de déclaration de sinistre et leur demandera des justificatifs pour s’assurer de l’historique des paiements. Et, quand l’assureur s’apercevra de la situation, il refusera de garantir le risque. En somme, le bailleur n’a donc intérêt à s’assurer en cours de location que s’il anticipe la réalisation probable du risque d’impayés dans le futur. Pas si simple, convenons-en !!!

Dans leur socle de garanties de base, les GLI comprennent presque toujours la couverture des charges, taxes et loyers impayés, et celle des frais de procédure (recouvrement, honoraires d’avocat ou d’huissier, expulsion, etc.). Mais attention, la couverture n’est pas toujours illimitée. Le contrat peut fixer une durée d’indemnisation maximale, vingt-quatre mois de loyers, par exemple. Il a également la possibilité d’indiquer un plafond d’indemnisation au-delà duquel l’assureur cesse de couvrir les loyers non payés ainsi que l’application d’une franchise tenant compte du dépôt de garantie.

Une bonne GLI doit prendre en charge les frais de procédure amiable ou judiciaire engagés contre le locataire ou sa caution pour recouvrer les loyers, jusqu’à l’éviction du locataire devenu occupant sans droit ni titre.

Pour être le plus complet possible, certains contrats prévoient des garanties optionnelles fortes intéressantes dans le contexte actuel telles que la prise en charge des détériorations immobilières et les pertes pécuniaires associées

Point de fiscalité : les cotisations d’assurance loyers impayés sont entièrement déductibles des revenus fonciers lorsque le bailleur est soumis au régime du réel. Cela ne concerne donc pas les régimes microfoncier et micro-BIC pour lesquels la déductibilité des charges est forfaitaire.